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1、動(dòng)遷安置房不如商品房

　　同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動(dòng)遷安置房，雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。

　　一般來說有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對(duì)安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置，通常都是留給動(dòng)遷安置房的。

　　因?yàn)閯?dòng)遷安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤，新建動(dòng)遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率，有些動(dòng)遷房甚至設(shè)計(jì)成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動(dòng)遷安置房的建筑設(shè)計(jì)就不會(huì)多考究，整個(gè)建筑的窗戶可能不在一個(gè)平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。

　　同時(shí)戶型設(shè)計(jì)也受到局限，有些戶型的房間雖然號(hào)稱全朝南，但實(shí)際上光照會(huì)被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動(dòng)遷房的物業(yè)管理費(fèi)比商品房低，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會(huì)有較大差別。已經(jīng)具有一定購房實(shí)力的改善型、置換型的買房人對(duì)這些細(xì)節(jié)都會(huì)比較在意，不會(huì)單純?yōu)榱藘r(jià)格便宜犧牲居住品質(zhì)。

    2、房子高齡影響按揭貸款

　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個(gè)重要的條件?！案啐g房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因?yàn)樗馕吨y貸款。

　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。

　　雖然中國內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本沒有這么久。專家表示，目前中國的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

　　高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個(gè)因素是中國市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會(huì)給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。

　　3、高樓層未必賣得好

　　雖然新樓盤開售時(shí)，通常樓層越高售價(jià)就越高，但在二手房市場(chǎng)卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。

　　光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了。靠近電梯井的房子因?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。

　　臨近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無奈選擇，道路意味著噪音和灰塵，太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動(dòng)。而買房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是：地鐵還是有營運(yùn)時(shí)間的，而高架和國道則是24小時(shí)噪音，特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時(shí)間段。

　　4、兩幢高樓間的房子人氣不高

　　買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。大多數(shù)買房人對(duì)房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類：

　　小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架/國道/干道;

　　10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好;

　　不靠近電梯井比靠近電梯井好。

　　兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū);高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對(duì)流的風(fēng)口，20樓以上的房間打開窗戶通風(fēng)時(shí)，風(fēng)力相當(dāng)大。

　　如果一套房子是位于小區(qū)中央的，二手房經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在一開始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好：小區(qū)中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售，漲價(jià)也就顯得理所當(dāng)然——位置好。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置，隔了大片綠化，前面的樓就不會(huì)遮擋視野和采光，這會(huì)給房子加分。