《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》已于一九九四年三月十一日經(jīng)第五次部常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九四年四月一日起施行。
部長 侯捷
一九九四年三月二十三日
城市新建住宅小區(qū)管理辦法
第一條為了加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，制定本辦法。
第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。
本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡稱住宅小區(qū)）。
本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。
第三條房地產(chǎn)行政主管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。
第四條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。
住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。
第六條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。
第七條管委會的權(quán)利：
（一）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；
（二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；
（三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；
（四）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
管委會的義務(wù)：
（一）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項管理工作；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；
（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
第八條物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；
（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；
（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；
（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；
（五）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；
（六）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；
（七）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；
（二）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；
（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第九條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：
（一）管理項目；
（二）管理內(nèi)容；
（三）管理費(fèi)用；
（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；
（五）合同期限；
（六）違約責(zé)任；
（七）其他。
第十一條物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時，應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時，應(yīng)在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。
第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。
第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失；
（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；
（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；
（四）不照章交納各種費(fèi)用的。
第十五條物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：
（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全，管理混亂的；
（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；
（五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。
第十六條本辦法生效前，未按本辦法實(shí)施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。
第十七條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第十八條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
第十九條本辦法自一九九四年四月一日起施行。
責(zé)任編輯：市住建局
：鞏經(jīng)理
：13915946763
：南京塞姆泵業(yè)有限公司
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