房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資格：

成立條件

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須具備法定條件，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備下列五項條件：

(1)有自己的名稱和組織機構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)首先必須確定名稱，有了名稱才可能為社承認，才能與其他服務(wù)機構(gòu)相區(qū)別，這也是《民法通則》和《公》的有關(guān)規(guī)定所要求的。組織機構(gòu)是一個房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對內(nèi)管理有關(guān)事務(wù)及對外代表該機構(gòu)從事民事活動的機構(gòu)的總稱。沒有組織機構(gòu)，也就無法從事正常的中介業(yè)務(wù)活動。

(2)有固定的服務(wù)場所。首先房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須有一個服務(wù)場所，不能是“皮包公司”，其次該服務(wù)場所應(yīng)相對固定，不能打一槍換一個地方。

(3)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費。沒有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)也就沒有從事中介活動所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也就無法就自己的民事活動對外獨立承擔(dān)責(zé)任。至于財產(chǎn)和經(jīng)費到底應(yīng)有多少，應(yīng)根據(jù)不同的中介服務(wù)機構(gòu)及其所從事的不同中介服務(wù)項目來確定。依據(jù)《公》的有關(guān)規(guī)定，從事科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性的有限責(zé)任公司，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。

(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)中介服務(wù)具有很強的專業(yè)性，如果沒有足夠數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員作后盾，中介服務(wù)的質(zhì)量也就難以保證，從而失去其應(yīng)有的價值，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。無法就自己的民事活動對外獨立承擔(dān)責(zé)任。至于財產(chǎn)和經(jīng)費到底應(yīng)有多少，應(yīng)根據(jù)不同的中介服務(wù)機構(gòu)及其所從事的不同中介服務(wù)項目來確定。依據(jù)《公》的有關(guān)規(guī)定，從事科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性的有限責(zé)任公司，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。

概念界定

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指向進行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、、租賃的當(dāng)事人（以下簡稱當(dāng)事人）有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營業(yè)性活動。但國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀活動除外。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，指具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得合格的專業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)價格評估人員，分房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。房地估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員；房地產(chǎn)估價員是經(jīng)過并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指具備經(jīng)紀人條件（經(jīng)過、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的組織和個人。

資格的

在二手房中介服務(wù)中，（無論委托人是買方或賣方，下同），注意經(jīng)紀公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的資格：

對經(jīng)紀公司要查驗工商行政管理機關(guān)頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)的證明；

對執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人要查驗市頒發(fā)的《經(jīng)紀執(zhí)業(yè)》和在房地產(chǎn)管理部門辦理注記手續(xù)的證明；同時，要核驗《經(jīng)紀執(zhí)業(yè)》和《營業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀公司的名稱是否一致。沒有備案、注記的房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人代理的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)交易中心將不予受理。

執(zhí)業(yè)程序

裴宇瓊律師提醒您要注意經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)程序，且不應(yīng)委托中介機構(gòu)代收代付購房款。房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：

（1）向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關(guān)文件資料；

（2）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的業(yè)務(wù)項目，應(yīng)參照市房地局、市制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同；

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同簽訂后，按有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；

（4）履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；

（5）記錄經(jīng)紀業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；

（6）按合同規(guī)定收取服務(wù)費，開具統(tǒng)一。

禁止行為

（1）無照經(jīng)營、超越其核準的經(jīng)紀業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營；

（2）隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀活動的重要事項；

（3）弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同；

（4）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；

（5）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；

（6）利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，或他人掌握的經(jīng)營信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益；

（7）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；

（8）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀組織內(nèi)兼職；

（9）索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當(dāng)利益；

（10）從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；

（11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。