老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請(qǐng)式退租，是提升百姓生活幸福感的民生工程，更是城市有機(jī)更新的重要組成部分。昨天，市政協(xié)圍繞“推進(jìn)老舊小區(qū)改造和核心區(qū)平房申請(qǐng)式退租，持續(xù)提升首都城市品質(zhì)”監(jiān)督性協(xié)商議題，在前期調(diào)研基礎(chǔ)上召開專題協(xié)商會(huì)。改造資金如何籌措，居民眾口難調(diào)怎么解決，改造后成果如何維護(hù)……委員、專家與政府部門負(fù)責(zé)人聚焦改造與騰退工作中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)問(wèn)題深入?yún)f(xié)商議政，為更多老舊小區(qū)“改”到百姓心坎上貢獻(xiàn)智慧與力量。

焦點(diǎn)1

騰退改造資金壓力大，如何拓寬籌款渠道？

委員建議：建立改造資金籌措和分?jǐn)傞L(zhǎng)效機(jī)制

皇城景山街區(qū)位于東城區(qū)景山東街東側(cè)，正在開展核心區(qū)直管公房申請(qǐng)式退租及街區(qū)一體化更新試點(diǎn)工作。民革黨員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授張秀智在該街區(qū)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，“核心區(qū)平房院退租實(shí)施面臨的最大問(wèn)題是資金投入大、回收期長(zhǎng)?！?/p>

張秀智建議，創(chuàng)新核心區(qū)平房院落騰退融資模式，將已經(jīng)退租院落孵化成為能夠滿足信托資金設(shè)立條件的物業(yè)實(shí)體，從證券市場(chǎng)獲得資金支持。此外，還應(yīng)建立房租市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，保護(hù)國(guó)有住房資產(chǎn)保值增值。

老舊小區(qū)改造同樣需要大量資金投入。市政協(xié)委員、市規(guī)自委黨組成員、首規(guī)委辦專職副主任劉玉民說(shuō)，“十四五”期間，本市需改造的老舊小區(qū)約1.6億平方米，其中市屬小區(qū)約1億平方米。綜合整治、原地改建等改造模式的資金主要來(lái)源為政府補(bǔ)助，無(wú)法全部覆蓋改造成本，需要調(diào)動(dòng)社會(huì)主體和居民的積極性。

劉玉民建議，建立老舊小區(qū)改造資金籌措和分?jǐn)偟拈L(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于居民原面積改善部分，可參照公共維修基金的標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)費(fèi)用，對(duì)于增加面積部分，應(yīng)按照建安成本支付相應(yīng)費(fèi)用。新增的配套公服設(shè)施，由實(shí)施主體持有經(jīng)營(yíng)的，費(fèi)用由實(shí)施主體承擔(dān)。

民盟盟員、北京大享空間設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理姜晨則建議鼓勵(lì)非公募基金、金融中介組織機(jī)構(gòu)等參與老舊小區(qū)改造，拓展籌資渠道，將無(wú)法產(chǎn)生收入的老舊小區(qū)改造與即將進(jìn)行的城中村改造、片區(qū)改造等項(xiàng)目“肥瘦”搭配、捆綁立項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金總體平衡，支持金融中介組織機(jī)構(gòu)通過(guò)整體授信方式提供融資支持。

焦點(diǎn)2

居民眾口難調(diào)，如何找到公約數(shù)？

委員建議：打造舊改議事平臺(tái)引導(dǎo)居民全程參與

老舊小區(qū)改造提倡“最多改一次，一次改到位”，但在實(shí)際操作中，改什么、怎么改、先改哪兒后改哪兒、改后維護(hù)咋持續(xù)等問(wèn)題，卻屢屢在紛爭(zhēng)中陷入尷尬。如何盡快找到居民訴求公約數(shù)？市政協(xié)委員、中國(guó)社區(qū)發(fā)展協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)汪碧剛認(rèn)為，通州區(qū)九棵樹街道云景里老舊小區(qū)改造項(xiàng)目具有示范意義。該項(xiàng)目在全市舊改中率先采用“評(píng)定分離”招標(biāo)方式，兼顧專業(yè)技術(shù)性和民生屬性，在常規(guī)評(píng)標(biāo)流程基礎(chǔ)上增加定標(biāo)環(huán)節(jié)。同時(shí)，變“政府端菜”為“居民點(diǎn)菜”，通過(guò)問(wèn)需于民、服務(wù)上門等方式廣泛征求居民意見、做好居民工作，上下水改造贏得百分之百支持、外窗護(hù)欄拆除率達(dá)到百分之百，創(chuàng)造了全市同類項(xiàng)目的最好成效。

汪碧剛認(rèn)為，共建共治共享理念在舊改工作中重要且必要。他建議，打造舊改議事平臺(tái)，形成議事協(xié)商完整閉環(huán)，引導(dǎo)居民全程參與。具體而言，公共服務(wù)與公用設(shè)施等改造方案設(shè)計(jì)應(yīng)征求公眾意見；加裝電梯等群眾關(guān)注集中的改造內(nèi)容，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化政策支持；還應(yīng)引入?yún)f(xié)商機(jī)制，加大基層協(xié)商力度，實(shí)現(xiàn)“舊改+長(zhǎng)效治理”新模式。強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，提升基層治理能力與水平，構(gòu)建基層社會(huì)治理新格局。

也有委員建議，用科技賦能改造工作，建立改造騰退信息反饋、項(xiàng)目交流的專業(yè)化平臺(tái)，動(dòng)態(tài)推送項(xiàng)目信息，并關(guān)聯(lián)項(xiàng)目的建筑、權(quán)屬情況等，讓居民對(duì)項(xiàng)目改造情況心中有數(shù)。

焦點(diǎn)3

優(yōu)質(zhì)物業(yè)入駐難，如何鞏固改造成果？

委員建議：加強(qiáng)老舊小區(qū)全生命周期管理

老舊小區(qū)改造后，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)是小區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要保障。市政協(xié)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，專業(yè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)入駐難、居民付費(fèi)意識(shí)低、缺少長(zhǎng)效治理機(jī)制等問(wèn)題依然存在，不同程度影響了老舊小區(qū)“改管一體”成果。

“住宅像汽車一樣，需要維修、維護(hù)。”市政協(xié)委員、北京城建設(shè)計(jì)發(fā)展集團(tuán)股份有限公司總建筑師錢嘉宏建議，在老舊小區(qū)改造、拆除重建等住宅項(xiàng)目中樹立全生命周期建設(shè)理念，不斷健全小區(qū)運(yùn)維機(jī)制。在購(gòu)房或房屋交用時(shí)，就明確單位或居民等產(chǎn)權(quán)主體承擔(dān)住宅在全生命周期中維護(hù)房屋性能與品質(zhì)的主體責(zé)任。同時(shí)鼓勵(lì)居民參與小區(qū)物管會(huì)、業(yè)委會(huì)等管理工作，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。

錢嘉宏還建議，在明確公維基金、住房公積金、基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)的用途范圍基礎(chǔ)上，研究房屋保險(xiǎn)機(jī)制，公維基金續(xù)籌補(bǔ)繳制度，解決住宅長(zhǎng)期維護(hù)保養(yǎng)、維修的成本問(wèn)題。研究住房公積金在老舊小區(qū)改造、拆除重建中的運(yùn)用途徑和管理模式，實(shí)現(xiàn)改造的可持續(xù)性。

還有委員建議，落實(shí)產(chǎn)權(quán)單位參與老舊小區(qū)改造責(zé)任，建立各產(chǎn)權(quán)單位原委托物業(yè)統(tǒng)一退出機(jī)制，以及小區(qū)物管會(huì)、業(yè)委會(huì)參與遴選物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策路徑。通過(guò)“先買后補(bǔ)”方式引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)化居民市場(chǎng)化付費(fèi)意識(shí)。優(yōu)化對(duì)物業(yè)服務(wù)的支持方式，按照服務(wù)面積、標(biāo)準(zhǔn)等對(duì)在管老舊小區(qū)給予必要補(bǔ)貼，通過(guò)績(jī)效激勵(lì)、專項(xiàng)服務(wù)購(gòu)買等助力社會(huì)資本財(cái)務(wù)平衡。

（原文刊載于《北京日?qǐng)?bào)》2023年10月12日第3版）

原文鏈接：[北京日?qǐng)?bào)]委員支招讓更多老舊小區(qū)“改”到百姓心坎上